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注意,這才是當前樓市和股市的本質

www.phidrz.live 2015-04-24 15:14:15 來源:優顧

1、中國樓市已經出現嚴重供求失衡,這是毋庸置疑的。根據國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”2014年的調查,各地規劃的各種新城、新區建成后,可以容納34億人。注意,這足以容納34億人的房子,是未來幾年的增量,而且沒有包含大量的小產權房、集資房。這是目前的市場狀況。

2、總理在3月15日的新聞發布會上,向房地產行業傳遞了溫暖的信號,甚至表示歡迎外國人到中國置業。因此,2015年從政策面看,不會有利空,只會有利好。

3、樓市政策的最終結果,會讓一線城市和部分強二線城市的房地產市場迅速回暖,并出現價格上漲。比如深圳,已經如此。

4、絕大多數三四五線城市,由于供應量巨大,存量足夠用,人口增長緩慢甚至出現流失,因此樓市很難回暖。長遠看也是如此。

5、中國已經從“印鈔票保增長”的時代,切換到“印股票穩增長”的時代。前者是通過貨幣超發,帶來資產泡沫,推動房價上漲,從而產生“購房賺錢”、“不購房恐懼”效應,推動城鎮化發展,從而實現GDP高速增長。但發展到今天,貨幣嚴重超發,企業負債率畸高,絕大多數城市住房過剩。所以,這個時代必須結束。

6、“印股票穩增長”是說,國家通過IPO注冊制改革,降低企業上市門檻,通過直接融資來給企業“加杠桿”,從而引導社會資金流向實業,激發大眾創業、萬眾創新的熱潮。在這個時代,樓市資金必然流向股權市場。所以,樓市的好日子結束了。

7、如果說中國人的投資方式進入了“賣房炒股”時代,那么這個“房”指的是低效無用的“房”,而不是所有的“房”。這個“股”指的是股權投資,是一級市場的股票(創業者的股權)和一級半市場的股票(合伙人獲得的股權激勵、PE/VC拿到的股權),而不是二級市場的股票(新股發行價購買的股票),更不是三級市場的股票(正常交易中買到的股票)。

8、未來買“三級市場”的股票,風險是非常大的。一級市場的股票,也就是創業者的股權,是“印刷出來”的,基本上零成本(更多是技術、管理和經驗),所以他們是這個時代的王者;合伙人獲得的一級半市場的股票,是超低成本的。毛大慶拋棄萬科,是他不愿意只獲得一級半市場的股票,他要去一級市場上“印股票”。

9、其實“三級市場的股票”,又可以分為兩級。沒有被莊家“價值發掘”的,流通中的股票,才是真正的“三級市場的股票”。被莊家炒高的股票,其實已經是“四級市場的股票”了,普通股民往往買的就是這種股票。所以,他們是真正的跟風者、弱者,也注定是中國這輪新的資產配置革命的犧牲品。

10、從過去30多年中國房價變遷的歷史,你能發現這個基本的事實:房價沒有真正漲多少,是貨幣超發在推著它走。如果將房價換算成當時的豬肉、大米的價格,除了一線城市房子獲得溢價外,其他城市的房價在比值沒有發生多大變化。

11、常有朋友問,中國房價到底能漲多高。那要取決于國家發行多少貨幣。未來“有用的房子”,其價格也許跑不贏美元,但一定不會輸給人民幣。

12、從2014年開始,絕大多數城市“有用的房子”(可以出租,可以自住,也可以出售的房子)已經變成一種“慢資產”。它可能兩三年都不漲,但如果從超長時段觀察,比如20年,它仍然可以抵抗通脹。

13、在當今中國,有人口增量的、行政級別高的城市,比如首都、直轄市、計劃單列市、省會城市,其中心區的普通住宅,仍然是非常好的長期投資工具。

14、未來10到20年,中國投資的主戰場是股權市場、股票市場,這是毋庸置疑的。但股權和股票,從某種意義上是說是虛擬資產,或者叫信用資產。沒有信用,一切增值保值無從談起,這信用不僅是企業信用,還有國家信用。有了信用,就能保值增長嗎?還不行,還需要有技術、有管理、有市場。

15、人民幣計價資產都已經出現了泡沫,其中最嚴重的是創業板的股票,人口流失城市郊區、新區的房產,位置不佳的城市綜合體,還有中國現當代書畫作品等。這些資產,你要千萬小心。他們已經進入博傻期,也就是說,持有人需要找個更傻的人,賣出去。

16、人民幣匯率已經高估,這是不爭的事實。預計2015年需要貶值3%到5%。中國目前廣義貨幣M2增速比GDP快5%左右,這種背離如果持續,人民幣早晚有一天會大幅貶值。能避免的辦法,只有通過改革,實現經濟轉型升級,同時控制M2增速。你在資產配置時,需要考慮這個問題。

17、如果你有條件,可以配置美元、歐元資產,前者將繼續升值,后者算是抄底。

18、中國股市高溢價時代,最多維持到今年年底。隨著IPO注冊制的全面實施,股票供應量加大,平均市盈率將不斷降低。大部分中國股民,會在今年前半段賺點小錢,在今年年底前后,或者明年上半年血本無歸。他們是這個時代的鋪路石,這是無法避免的傷痛。??

19、如果你人到中年,創業沒有機會了,炒股票也沒有內幕消息,對于投資又不太熟悉,到國外配置資產也沒有條件。那么,你抗御通脹的工具,還應該是大城市中心城區的普通住宅,中小戶型的。別被“賣房炒股”的說法忽悠了,選擇自己最安全的方式活著,比趕時髦被騙要好很多。(作者:劉曉博)

責任編輯:F055

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